Новый кредитный рейтинг и рынок недвижимости в Сербии

Влияние на классы активов недвижимости

Статус инвестиционного уровня открывает Сербию для более широкого круга международных инвесторов, которые могут инвестировать только в страны с таким рейтингом. Приток дополнительного капитала, вероятно, увеличит спрос на недвижимость, особенно в таких городских центрах, как Белград, что приведет к росту цен на недвижимость. Это побудит девелоперов инициировать новые проекты, способствуя более динамичному рынку недвижимости и потенциально приводя к повышению стоимости недвижимости, поскольку предложение с трудом поспевает за спросом.

Жилая недвижимость

Для жителей Сербии недвижимость является лучшим средством сохранения стоимости и наиболее надежным инвестиционным вложением, особенно в период экономической неопределенности. При наличии инвестиционного рейтинга внешние инвесторы могут рассматривать сербскую недвижимость как жизнеспособный вариант для сохранения благосостояния, что еще больше повысит цены.

Такие города, как Белград и Нови-Сад, являются отличными местами для инвестиций в недвижимость из-за растущего спроса как со стороны местных, так и иностранных инвесторов. Доступные цены на недвижимость по сравнению с Западной Европой делают эти города особенно привлекательными. Повышение кредитного рейтинга свидетельствует о более стабильной экономической ситуации, что может повысить доверие потребителей и побудить как отечественных, так и иностранных покупателей инвестировать в недвижимость. Более высокий спрос, как правило, приводит к повышению стоимости недвижимости.

Мы прогнозируем рост интереса к инвестициям в недвижимость со стороны сербской диаспоры, иностранных индивидуальных инвесторов и сообщества экспатриантов, проживающих в Сербии, которые хотят воспользоваться преимуществами растущего рынка недвижимости. Однако покупатели жилой недвижимости все чаще ищут современные объекты, оснащенные высококачественными удобствами и экологичным дизайном. Застройщикам следует сосредоточиться на экологичных методах строительства и энергоэффективных зданиях.

С ростом числа иностранных инвесторов и экспатриантов, приезжающих в Сербию, спрос на арендуемую недвижимость, вероятно, возрастет. Эта тенденция может создать возможности для владельцев недвижимости, желающих получать пассивный доход от сдачи в аренду. Ожидается, что рынок аренды будет процветать, особенно в Белграде, где высокая доходность от аренды делает его привлекательным вариантом для инвесторов, ищущих пассивный доход. Приток экспатриантов и иностранных рабочих может еще больше повысить спрос на арендуемую недвижимость.

Коммерческая недвижимость

Офисные помещения: В Белграде существует значительный спрос на современные офисные помещения, чему способствует расширение деятельности транснациональных корпораций и стартапов, создающих региональные штаб-квартиры. В этот сектор, вероятно, поступят значительные иностранные инвестиции, поскольку компании стремятся к созданию качественных офисных помещений. Ожидается, что эта тенденция сохранится по мере дальнейшей интеграции сербской экономики в мировые рынки.

Торговая недвижимость: Поскольку потребительские расходы растут вместе с экономическим ростом, ожидается, что торговые площади в городских районах привлекут инвесторов, стремящихся к стабильной прибыли. Развитие электронной коммерции также может привести к увеличению спроса на логистические и распределительные центры.

Логистика и складское хозяйство: стратегическое расположение Сербии в Европе делает ее привлекательным центром логистики и дистрибуции. Ожидается, что инвестиции в промышленную недвижимость, включая склады и производственные мощности, будут расти, поскольку компании стремятся извлечь выгоду из растущей экономики и транспортных сетей Сербии. Центральное расположение Сербии на Балканах и сеть соглашений о свободной торговле повышают ее привлекательность в качестве логистического центра для международного бизнеса, что делает связанные с этим инвестиции в недвижимость более привлекательными. Тенденция к переносу производственных мощностей из Китая и других азиатских стран поближе к потребительским рынкам в Европе также должна стимулировать спрос на промышленную недвижимость.

Инвестиции в отели и курорты: Учитывая растущую популярность Сербии как туристического направления, в гостиничном секторе есть потенциал для роста. Иностранные инвесторы могут воспользоваться этой тенденцией, инвестируя в городские отели, спа-центры или курорты на горных курортах. Многие популярные туристические направления, такие как Врнячка-Баня, Златибор или Копаоник, стали свидетелями строительного бума и продаж квартир для отдыха. Вероятно, это продолжится, поскольку иностранные индивидуальные инвесторы и диаспора могут счесть такую недвижимость привлекательной для инвестиций. Такие мероприятия, как ЭКСПО-2027 в Белграде, вероятно, привлекут иностранных инвесторов и в гостиничный сектор.

В заключение, ожидается, что рейтинг инвестиционного уровня повысит привлекательность различных секторов сербского рынка недвижимости, в частности жилой, коммерческой, промышленной и туристической недвижимости. Эти секторы предлагают многообещающие возможности как для иностранных, так и для отечественных инвесторов, желающих войти или расширить свою деятельность на сербском рынке.

Влияние на финансирование недвижимости

Увеличение иностранных инвестиций

Ожидается, что рейтинг инвестиционного уровня привлечет в Сербию больше иностранных инвесторов в недвижимость. Инвесторы, как правило, более склонны выходить на рынки, которые демонстрируют финансовую стабильность и потенциал роста. Иностранные институциональные инвесторы могут быть как стратегическими (застройщики, которые инвестируют напрямую или в совместные предприятия с местными инвесторами и девелоперами), так и финансовыми (акционерные или долговые инвестиционные фонды).

Многие институциональные иностранные инвесторы в силу своих полномочий были ограничены в инвестировании в страны, не относящиеся к инвестиционному классу. Новый статус Сербии открывает рынок для этих организаций, что приводит к увеличению притока капитала.

Более низкая стоимость долгового финансирования

Сербский банковский сектор хорошо капитализирован и ликвиден, что облегчает кредитование проектов в сфере недвижимости. Местные проекты в основном финансируются за счет внутренних банковских депозитов. Следовательно, стоимость финансирования проектов, финансируемых местными банками, определяется базовой процентной ставкой, установленной Национальным банком, и коммерческими процентными ставками, установленными местными банками. В последнем обзоре процентных ставок в октябре 2024 года NBS сохранил процентную ставку без изменений на уровне 5,75%, но Erste Bank прогнозирует, что NBS снизит базовую процентную ставку за 0,25% до 5,5% к концу 2024 года.

Некоторые крупные заемщики могут в среднесрочной перспективе получить заем либо в иностранных банках, либо в частных долговых фондах за рубежом. Рейтинг инвестиционного уровня, как правило, приводит к снижению стоимости заимствований как для правительства, так и для частного сектора. Это означает, что девелоперы и инвесторы могут получать кредиты по более выгодным процентным ставкам, что делает проекты в сфере недвижимости более финансово жизнеспособными.

Доступ к акционерному финансированию за рубежом

Существует нехватка собственного капитала, необходимого для реализации проектов в сфере недвижимости, из-за чего многие проекты в сфере недвижимости не могут соответствовать критериям более дешевого банковского финансирования. Чтобы преодолеть эту проблему, застройщики в Сербии (и мы видели это и в Черногории) вводят схему компенсации "работ и/или поставок за квадратные метры", согласно которой строительные услуги или поставки строительных материалов оплачиваются не наличными, а квадратными метрами будущей застройки. Это чистое долевое финансирование строительной компанией или поставщиком. Стоимость капитала обычно составляет более 20%. У застройщика очень мало шансов воспользоваться гораздо более дешевым банковским финансированием. Это резко снижает его рентабельность инвестиций. В конечном итоге подрядчику/поставщику придется продавать квартиры, полученные вместо денежной оплаты. Поскольку его рентабельность инвестиций выше, он всегда может продать квартиры, полученные вместо оплаты, по более низкой цене, чем застройщик, что еще больше снижает прибыль застройщика.

Наиболее важным эффектом от повышения инвестиционного уровня, который мы наблюдаем на сербском рынке недвижимости, является то, что девелоперы могут получить доступ к финансированию от более широкого круга международных фондов прямых инвестиций, которые ищут стабильные инвестиционные возможности в странах с кредитным рейтингом. Многие инвестиционные фонды, которые ранее не могли финансировать проекты в сфере недвижимости в Сербии из-за ее “мусорного” инвестиционного статуса, теперь могут это сделать. Для сербских девелоперов упрощение доступа к долевому финансированию приведет к упрощению и удешевлению банковского финансирования, что сделает их проекты более прибыльными. Доступность новых финансовых инструментов, предназначенных для финансирования недвижимости в Сербии, вероятно, будет расширяться по мере роста интереса инвесторов, что позволит использовать более сложные виды финансирования недвижимости для небольших или крупномасштабных проектов.

Таким образом, инвестиционный рейтинг Сербии может значительно повысить доступность финансирования проектов в сфере недвижимости за счет снижения затрат, улучшения доступа к рынкам капитала, повышения доверия инвесторов, укрепления финансового сектора и создания благоприятной макроэкономической среды. Все эти факторы в совокупности создают более благоприятные условия для развития недвижимости в Сербии.