Uticaj na pojedine klase nekretnina
Status investicionog ranga omogućuje Srbiji pristup širem krugu međunarodnih investitora koji mogu da ulažu samo u zemlje sa investicionim rejtingom. Ove dodatne investicije u srpsku ekonomiju će verovatno povećati potražnju za nekretninama, posebno u urbanim centrima kao što je Beograd, podižući cene nekretnina. Ovo će podstaći investitore u nekretnine da započnu nove investicione projekte, kreirajući tako propulzivnije i dinamičnije tržište nekretnina.
Stambene nekretnine
Za građane Srbije, nekretnine su oduvek bile najbolji način za očuvanje vrednosti novca i najsigurnija investicija, posebno u vreme ekonomske neizvesnosti. Sa rejtingom na investicionom nivou, sada i inostrani investitori mogu uvrstiti srpske stambene nekretnine u svoj investicioni portfolio, povećati tražnju na tržištu i tako prouzrokovati dodatno povećanje cena.
Gradovi poput Beograda i Novog Sada su glavne lokacije za ulaganja u stambene nekretnine zbog rastuće potražnje kako domaćih tako i stranih investitora. Pristupačne cene nekretnina u poređenju sa Zapadnom Evropom čine ove gradove posebno atraktivnim za strane investitore. Poboljšani kreditni rejting signalizira stabilnije ekonomsko okruženje, koje može povećati poverenje potrošača i podstaći domaće i strane kupce da investiraju u stambene nekretnine. Veća potražnja obično dovodi do povećanja cena nekretnina.
Predviđamo povećanje interesovanja za ulaganja u nekretnine i od strane srpske dijaspore i stranaca koji žive u Srbiji koji će želeti da iskoriste beneficije rastućeg tržišta nekretnina. Međutim, savremeni kupci stambenih nekretnina sve više traže moderne nekretnine opremljene visokokvalitetnim sadržajima i održivim dizajnom. Investitori bi trebalo da se fokusiraju na ekološki prihvatljivu građevinsku praksu i energetski efikasne zgrade.
Sa sve većim brojem stranih investitora i lica koji se useljavaju u Srbiju dolazi do porasta potražnje za nekretninama za iznajmljivanje. Ovakav trend je povoljna prilika za vlasnike nekretnina za ostvarenje pasivnog prihoda od iznajmljivanja stanova. Očekuje se da će tržište iznajmljivanja rasti, posebno u Beogradu, gde su visoki prinosi od zakupa atraktivna opcija za investitore koji traže pasivni prihod. Dolazak stranaca, posebno visokokvalifikovanih, može dodatno povećati potražnju za nekretninama za iznajmljivanje.
Komercijalne nekretnine
Poslovni prostor: Postoji značajna potražnja za modernim kancelarijskim prostorom u Beogradu, podstaknuta dolaskom multinacionalnih korporacija koji osnivaju regionalna sedišta u Srbiji. Očekujemo nove domaće i strane investicije u izgradnju poslovnog prostora jer kompanije sve više traže kvalitetan kancelarijski prostor. Ovakav trend će se nastaviti sa daljom integracijom srpske privrede u svetska tržišta.
Maloprodajne nekretnine: Sa povećanim ekonomskim rastom (vidi gore projekcije MMF-a) dolazi do povećanja lične potrošnje a time i do povećanja potreba za maloprodajnim nekretninama. Očekuje se da će maloprodajne nekretnine u urbanim područjima privući investitore koji traže stabilne prinose na uloženi kapital. Porast e-trgovine dovodi do povećane potražnje za logističkim i distributivnim centrima.
Logistika i distribucija: Strateška lokacija Srbije u Evropi i sve bolja transportna infrastruktura čine Srbiju atraktivnim čvorištem za logistiku i distribuciju. Očekuje se da će investicije u industrijske nekretnine, uključujući logističke i proizvodne nekretnine porasti jer investitori žele da investiraju u privredni rast i transportnu infrastrukturu Srbije. Centralna lokacija Srbije na Balkanu i njena mreža sporazuma o slobodnoj trgovini povećavaju njenu privlačnost kao logističkog i proizvodnog čvorišta za međunarodne kompanije, što će zahtevati odgovarajuće investicije u nekretnine radi zadovoljavanja potreba takvih kompanija. Trend prenosa proizvodnih kapaciteta (nearshoring) iz Kine i drugih azijskih zemalja bliže potrošačkim tržištima u Evropi takođe bi trebalo da podstakne potražnju za industrijskim nekretninama.
Investicije u hotele i odmarališta: Sa sve većom popularnošću Srbije kao turističke destinacije, postoji potencijal za rast u Sektoru ugostiteljstva. Strani investitori će želeti da iskoriste ovaj trend ulaganjem u gradske hotele i banjska ili planinska odmarališta. Mnoge popularne turističke destinacije poput Vrnjačke Banje, Zlatibora ili Kopaonika su bili svedoci građevinskog buma i prodaje stanova za odmor. Ovo će se verovatno nastaviti pošto će sve veći broj stranih investitora i dijaspora kupovati takve apartmane za odmor ali i kao investiciju. Manifestacije kao što je EXPO 2027 će dodatno da privuku interesovanje za investicije u turizam i ugostiteljske objekte.
Kao zaključak, očekuje se da će investicioni rejting povećati atraktivnost različitih klasa nekretnina na srpskom tržištu, posebno stambenih, poslovnih, industrijskih i turističkih nekretnina. Ove nekretnine nude obećavajuće prinose na uloženi kapital kako stranim tako i domaćim investitorima koji žele da uđu ili prošire svoje aktivnosti na srpskom tržištu.
Uticaj na finansiranje nekretnina
Povećana strana ulaganja
Očekuje se da će investicioni rejting privući više stranih investitora u nekretnine u Srbiju. Investitori su generalno skloniji ulasku na tržišta koja pokazuju finansijsku stabilnost i potencijal rasta. Strani institucionalni investitori mogu biti strateški (investitori koji samostalno grade projekte ili kroz zajednička ulaganja sa lokalnim investitorima) ili finansijski (investicioni ili dužnički fondovi).
Mnogi institucionalni investitori su ograničeni da ulažu u zemlje neinvesticionog ranga. Novi investicioni status Srbije otvara srpsko tržište ovim investitorima , što će dovesti do povećanog priliva kapitala u Srbiju.
Niže cena kreditnog finansiranja
Srpski bankarski sektor je dobro kapitalizovan i likvidan, što olakšava projektno finansiranje nekretnina. Lokalni projekti se uglavnom finansiraju depozitima građana u bankama. Shodno tome, troškovi finansiranja koje finansiraju domaće banke određuju se referentnom kamatnom stopom koju utvrđuje NBS i komercijalnim kamatnim stopama koje određuju domaće banke. U poslednjem razmatranju referentne kamatne stope u oktobru 2024. godine, NBS je zadržala kamatnu stopu na nepromenjenom nivou od 5,75%, ali Erste Banka predviđa da će NBS smanjiti referentnu kamatna stopa za 0,25% na 5,5% do kraja 2024. godine.
Neki veliki investitori bi mogli u srednjem roku da budu u mogućnosti da se pozajme od stranih banaka ili privatnih dužničkih fondova u inostranstvu. Rejting investicionog ranga obično dovodi do nižih troškova zaduživanja i za državni i za privatni sektor. To znači da investitori mogu da obezbede kredite po povoljnijim kamatnim stopama, čineći projekte nekretnina finansijski isplativijim.
Lakši pristup investicionom kapitalu
Postoji nedostatak investicionog kapitala projektno finansiranje, zbog čega mnogi investitori ne mogu da ispune kriterijume za obezbeđenje kredita od banke. Da bi prevazišli problem, investitori u Srbiji (a videli smo to i u Crnoj Gori) ulaze u kompenzacioni šemu „građevinske usluge i/ili građevinski materija za kvadrat“ pri čemu se građevinske usluge ili građevinski materijal ne plaćaju novcem već kvadratima prostora u budućem projektu. To nije ništa drugo nego finansiranje investicionim kapitalom od strane izvođača građevinskih radova ili dobavljača građevinskog materijala. Cena takvog kapitala je obično 20%+ na godišnjem nivou. U takvim kompenzacijama investitor ima vrlo male šanse da koristi mnogo jeftinije bankarsko finansiranje. To drastično smanjuje profitabilnost njegovog projekta (ROE). Izvođač radova ili dobavljač će na kraju morati da proda stanove koje je primio umesto novčane naknade. Pošto je njegov ROE veći, on uvek može da proda stanove po nižoj ceni od samog investitora, čime se dodatno obara profit investitora.
Najznačajniji uticaj investicionog rejtinga na tržište nekretnina je što je omogućio domaćim investitorima da obezbede investicioni kapital („učešće“ u projektu) od većeg broja međunarodnih investicionih fondova što im dalje omogućava dobijanje kredita kod banaka i zatvaranje finansijske konstrukcije projekta bez kompenzacionih i sličnih šema. Mnogi investicioni fondovi, koji ranije nisu mogli da ulažu u Srbiju zbog „junk“ investicionog statusa, sada su u poziciji da finansiraju projekte u Srbiji. To domaćim investitorima olakšava finansiranje i povećava profitabilnost projekata. Dostupnost novih finansijskih instrumenata skrojenih za finansiranje nekretnina u Srbiji će se vremenom proširiti kako interesovanje investitora raste, omogućavajući finansiranje kompleksnijih i većih projekata.
Kao zaključak, investicioni rejting Srbije značajno poboljša mogućnost finansiranja nekretnina kroz smanjenje troškova, poboljšanje pristupa tržištima kapitala, jačanje poverenja investitora, jačanje finansijskog sektora i negovanje pozitivnog makroekonomskog okruženja. Ovi faktori zajedno stvaraju povoljnije okruženje za dalji razvoj tržišta nekretnina u Srbiji.
© SEECAP Konsalting doo;
Objavljeno