Uvod
Nakon relativno dobrog starta na početku 2020., tržište je bilo u zastoju tokom trajanja vanrednog stanja od sredina marta do sredine maja. Nakon ukidanja ove mere, tržište se oporavilo, naročito u poslednjem kvartalu 2020. kada je RGZ beležio rekordan broj prometovanja nekretninama. Kupovalo se i prodavalo sve, od luksuznih apartmana u Beogradu na vodi do poljoprivrednog zemljišta u svim delovima Srbije. Naročito je bila izražena povećana potražnja za vikendicama u okolini velikih gradova ili za apartmanima u turističkim destinacijama u Srbiji-Kopaonik, Zlatibor, Divčibare itd. Ukupno je prometovano 1.443 vikendica, od čega najviše u regionu Vojvodine.
Ovaj trend „bežanja“ u nekretnine van urbanih sredina je bio karakterističan i za mnoge druge zemlje u svetu, tako da se uklapa u globalne trendove. Kompanije i njihovi zaposleni su otkrili da mogu da mogu da rade od kuće bez naročitih problema, zahvaljujući modernim telekomunikacionim vezama. Mislimo da će se ovaj trend nastaviti i u budućnosti jer će sve veći broj ljudi koristiti mogućnost rada od kuće ili kombinovanog (hibridnog) rada od kuće sa povremenim dolaskom u kancelarije. To će smanjiti potražnju za poslovnim (kancelarijskim) prostorom ili će se ponuda kancelarijskog prostora prilagođavati novim trendovima. Ovaj trend otvara dodatne mogućnosti za investitore u stambeni prostor jer će sve veći broj kupaca birati da žive u mirnim i zelenim periferijama van bučnih i zagađenih gradskih centara, pogotovu ako se bave poslovima koji ne zahtevaju svakodnevno putovanje na posao. To otvara mogućnosti za hotele i odmarališta u turističkim centrima da privuku posetioce-digitalne radnike van glavne turističke sezone, pod uslovom da u hotelu imaju neophodne uslove da kombinuju rad i odmor-pre svega brz internet, posebne prostorije za sastanke tokom dana i slično. To su relativno male investicije koje hotelijerima mogu da donesu velike beneficije u sezoni i van sezone.
U ovoj analizi analiziramo samo stambene i poslovne nekretnine. Za cene poljoprivrednog zemljišta molimo da posetite našu web stranicu „Poljoprivredno zemljište u Srbiji-cene i trendovi“.
Vrednost i obim tržišta
Ukupna vrednost transakcija na tržištu nekretnina u Srbiji i 2020. je iznosila €4,2 milijarde. To je mali ali zbog pandemije Covid-19 značajan skok vrednosti od 2,44% u odnosu na 2019. Komparativno poređenje vrednosti tržišta i broja transakcija u nekoliko prethodnih godina su prikazani u donjoj Tabeli 1. Najveća vrednost kupoprodaja je u Beogradu, oko 50% ukupnog tržišta. Zatim sledi Vojvodina pa onda drugi delovi Srbije, što se može videti iz Tabele 2.
U ukupnom obimu kupoprodaja, po tipu nekretnina dominiraju stanovi:
Beograd
Na tržištu dominira prodaja stanova, po broju kupoprodaja i po ukupnoj vrednosti tih kupoprodaja. Tokom 2020. prodato je ukupno 39.166, što je za 5,90% manje nego u 2019. kada je prodato 41.621 stanova. U 2019. je prodato 8.684 garaža ili garažnih mesta u stambenim objektima a u 2020. taj broj je iznosio 9.414., što je za 8,41% više.
Prodaju stanova i garaža po njihovim vrednostima i po regionima možete da vidite iz Tabele 4 dole.
Ukupna vrednost prodatih stanova u Srbiji u 2020. je bila €2,32 milijarde, a garaža €81,5 miliona. Osim po broju, Beograd dominira i po vrednosti prodatih stanova i garaža sa €1,42 milijarde prodatih stanova i €66 miliona prodatih garaža i garažnih mesta. Ono što je interesantno u poređenju vrednosti prodatih stanova po godinama, primećuje se povećanje vrednosti prometovanih stanova i garaža van Beograda što je dobar pokazatelj da se sve više gradi i u drugim gradovima u Srbiji. Najveći rast vrednosti prometovanih stanova imala je Šumadija i Zapadna Srbija sa rastom vrednosti prodaje stanova od 13,28% i garaža od 17,34%.
Cene stanova-statistika
U Tabeli 5 date su prosečne cene starih stanova u prethodne 3 godine kao i statistika za 2020. Najveći skok cena je bio u Zemunu od 8,87%, što se uklapa u trend koji smo naglasili gore u ovoj analizi da su mnogi, zbog Covida 19 krenuli da kupuju stanove na periferijama većih gradova.
Najveći skok cena u novogradnji 25% je u Čukarici od čitavih 25% pa zatim u Starom Gradu, Tabela 6.
Cene u nekim ekskluzivnim lokacijama u Beogradu i Novom Sadu su prikazane u Tabelama 7 i 8.
Turističke destinacije
Visok porast cena apartmana je ostvaren i u, naročito planinskim turističkim destinacijama kao što su Zlatibor, Kopaonik ili Divčibare. Zlatibor i Kopaonik su i dalje najpopularnije destinacije što se može videti iz cena apartmana u Tabeli 9.
Plaćanje
Prema izveštaju RGZ za 2020. nekretnine su se uglavnom plaćale gotovinom, 86%. Zemljište se 99% plaćalo gotovinom. Kupovina 67% stanova je plaćana gotovinom, a samo 33% iz kredita, što je, ako uporedimo sa drugim evropskim zemljama vrlo visok procenat gotovinskog plaćanja. Ali, kupovina kreditom u odnosu na gotovinsko plaćanje je u 2020,. porasla za 5% u odnosu na 2019.
Komercijalne nekretnine
Raspoloživi kancelarijski poslovni prostor raste iz godine u godinu ali raste i potražnja za njime. Nivo zakupa u modernim poslovnim prostorima je stabilan u prethodne 5 godine, jedino je u 2020. procenat neizdatog kancelarijskog prostora nešto viši nego u prethodnim godinama, 7%, što se može videti iz Tabele 10.
Slična situacija je i sa maloprodajnim prostorom. Sve više se grade veći trgovinski centri ali je i potražnja za iznajmljivanjem prostora u njima sve veća tako da su cene zakupa stabilne kao i stope prinosa na uloženi kapital, Tabela 11.
Još je rano da se donose zaključci kako će izmenjene navike sve većeg rada od kuće i online kupovine uticati na poslovni prostor u Beogradu. Covid 19 pandemija nije okončana, možda ćemo imati neke indicije o daljem kretanju tržišta nekretnina imati nakon analize polugodišnjih podataka u 2021. u septembru 2021. kada budu dostupni.
Objavljeno 03.04.2021.