HOTEL-DOBANOVCI (4*):
Jedinstven "Build-to-Suit" (BTS) investicioni projekat

Rešen urbanizam • Lokacijski uslovi • ESG Zeleni aduti • Podrška u finansiranju

Investiciona prilika za hotelijere, investitore i korporativne kupce: Objekat po meri korisnika uz stručnu finansijsku podršku

Glavni investicioni argument:

“Ne prodajemo vam probleme (dozvole, infrastrukturu, majstore). Prodajemo vam rešenje. Kupite hotel krojen po Vašoj meri, uz našu asistenciju za obezbeđenje kredita kod banaka ili subvencija od Vlade Srbije.”

Vizuelni prikaz i arhitektonski koncept objekta prikazani u foto-renderima u Galeriji slika iznad

Moderni garni hotel visoke kategorije (do 4*) projektovan je kao slobodnostojeći objekat spratnosti Po+P+2+Ps (Podrum + Prizemlje + 2 Sprata + Povučeni sprat) sa stepenastim povlačenjem etaža za 4,0 m dvostrano na istočnoj i južnoj strani. Ova konfiguracija stvara izrazito privlačnu, modernu formu i omogućava formiranje neprohodnih zelenih krovnih terasa na ravnim krovovima, dajući objektu snažan ekološki i ESG identitet.

Rezime investicije

SEECAP Konsalting predstavlja ekskluzivnu investicionu priliku u sektoru ugostiteljstva i komercijalnih nekretnina – Build-to-Suit (izgradnja po meri korisnika) projekat savremenog hotela u Dobanovcima, na teritoriji beogradske opštine Surčin. Ova lokacija se nalazi u srcu najbrže rastućeg logističkog i privrednog centra Srbije, u neposrednoj blizini Međunarodnog aerodroma "Nikola Tesla" i ključnih auto-putskih petlji.

Za razliku od klasične kupovine zemljišta koja sa sobom nosi godine administrativnih procedura, neizvesnosti oko dozvola i operativnih rizika gradnje, ovaj projekat se nudi kao gotovo poslovno rešenje po sistemu "ključ u ruke" uz mogućnost strukturiranja projektnog finansiranja preko SEECAP-a.

Ključne prednosti investicije:

  • Potpuno rešena administracija: Prenamena celokupnog zemljišta u građevinsko je uspešno izvršena, a urbanistički plan je u potpunosti rešen u skladu sa Planom detaljne regulacije (PDR).
  • Gotova tehnička dokumentacija: Izrađen je kompletan Idejni projekat (IDR) za hotel ukupne bruto izgrađene površine (BRGP) 3.581,47 m².
  • Izdati Lokacijski uslovi: Zvanični lokacijski uslovi su izdati u decembru 2024. godine od strane nadležne opštine Surčin, čime je pravno trasiran direktan put za dobijanje građevinske dozvole.
  • Finansijska transparentnost: Završen je detaljan predmer i predračun radova koji predviđa predračunsku vrednost objekta (izgradnje) u iznosu od RSD 410.000.000.
  • ESG / Zeleni aduti za finansiranje: Integrisana ekološka rešenja poput solarnih panela na krovu i zelenih terasa omogućavaju pristup povoljnijim "zelenim kreditima" kod poslovnih banaka i međunarodnih institucija.

"Build-to-Suit" (BTS) Investicioni model i struktura transakcije

Ovaj projekat se realizuje po BTS modelu za kupce (izgradnja i projektovanje prema specifičnim zahtevima investitora). Kupac ne preuzima operativne probleme i rizike gradnje, već dobija gotov proizvod krojen po sopstvenoj meri i standardima svog hotelskog poslovanja.

Kako funkcioniše BTS model i koje su uloge učesnika u njemu?

1. Građevinska firma

Naš klijent – renomirana građevinska kompanija

Kao vlasnik građevinske parcele i iskusna građevinska firma sa preko 25 godina uspešnog poslovanja u oblasti visokogradnje, naš klijent obezbeđuje parcelu, ishoduje građevinsku dozvolu, izvodi sve građevinsko-zanatske radove i rešava infrastrukturne priključke po sistemu "ključ u ruke" (sa ili bez opremanja enterijera).

2. Kupac (Investitor)

Hotelski operater / Korporativni kupac

Kupac definiše svoje specifične potrebe i programske zahteve (unutrašnji raspored, nivo materijalizacije, vizuelni identitet i brend standarde) i obezbeđuje sredstva za isplatu u skladu sa ugovorenom dinamikom i fazama realizacije.

3. Finansijski savetnik (opciono)

SEECAP Konsalting

Naša uloga je strukturiranje kapitala i stručna podrška u obezbeđenju projektnog finansiranja. Za investitora pripremamo profesionalni investicioni projekat i biznis plan za banke, posredujemo u pregovorima za dugoročne kredite i asistiramo pri apliciranju za državne subvencije kod Vlade Srbije.

Mogućnost brendiranja (globalni hotelski lanci):

Projekat je idealno dimenzionisan za brzu implementaciju standarda i franšiza svetski poznatih ekonomičnih i "mid-scale" hotelskih brendova, kao što su Ibis, Ibis Styles ili Ibis Budget (članice vodeće globalne hotelske grupacije Accor).

Detaljni tehnički i urbanistički parametri nekretnine

Tehnička dokumentacija, koju je izradio tim licenciranih projektanata i arhitekata, predviđa sledeće egzaktne parametre na osnovu izdatih lokacijskih uslova:

Osnovni prostorni i urbanistički pokazatelji

Urbanistički parametar Projektovana / Dozvoljena vrednost
Ukupna površina parcele 3.912,0 m² (jedinstvena formirana građevinska parcela u KO Dobanovci)
Ukupna bruto izgrađena površina (BRGP) objekta 3.581,47 m²
Ukupna BRGP nadzemno 3.129,37 m²
Ukupna neto korisna površina objekta 3.075,58 m²
Zauzetost zemljišta pod objektom 996,73 m² (Indeks zauzetosti: 25,48%; Dozvoljeni indeks izgrađenosti: 0,80)
Spratnost objekta Po+P+2+Ps (Podrum + Prizemlje + 2 Sprata + Povučeni sprat)
Maksimalna visina objekta 14,10 m (kota venca), sa apsolutnom visinskom kotom od 90,49 m.n.v.
Zelene površine na tlu 1.163,68 m² (tačno 30,0% površine parcele, potpuno usklađeno sa ekološkim uslovima)

Funkcionalna struktura hotela (Neto površina: 3.075,58 m²)

1. Smeštajni kapaciteti (Neto: 2.644,23 m²)

Ukupno 52 smeštajne jedinice (38 soba i 14 apartmana):

  • I Sprat: 16 soba i 5 apartmana
  • II Sprat: 13 soba i 4 apartmana
  • Povučeni sprat: 9 soba i 5 apartmana

2. Ugostiteljski i kongresni blok u prizemlju

  • Restoran: Neto površine 266,86 m² (kapacitet za oko 80 gostiju)
  • Kafe-bar: Lobi bar sa 17 mesta (obezbeđena elektro-platforma za OSI)
  • Konferencijska sala: 58,83 m² sa 42 mesta za seminare i B2B sastanke

3. Komercijalno-poslovni prostor (Neto: 164,49 m²)

Tri nezavisna lokala u prizemlju sa sopstvenim ulazima (za apoteku, banku ili market):

  • Lokal 1: 53,69 m²
  • Lokal 2: 55,00 m²
  • Lokal 3: 55,80 m²

4. Logistika, podrum i parking

  • Logistički podrum: 406,88 m² (izdignut za 0,96 m za prirodno svetlo i ventilaciju; 5 tehničkih prostorija)
  • Spoljni parking (36 mesta): 20 za goste, 9 za zaposlene, 3 za lokale, 2 za osobe sa invaliditetom i 2 namenska mesta za turističke autobuse

Strateška lokacija i vrhunska saobraćajna povezanost

Dobanovci su se pozicionirali kao najznačajniji logistički i privredni centar u široj zoni Beograda i Srbije. Projekat se nalazi na građevinskoj parceli neposredno uz auto-put E-70 (Beograd-Zagreb) i Dobanovačku petlju.

Geografske i saobraćajne prednosti:

  • Direktna veza sa auto-putem E-70: Pristup preko Dobanovačke petlje (bez plaćanja putarine iz pravca Beograda).
  • Obilaznica oko Beograda (A1/E-75): Brz tranzit ka severu (Novi Sad, Subotica, Mađarska) i jugu (Niš, Grčka, Bugarska) bez ulaska u centar grada.
  • Aerodrom "Nikola Tesla": Na svega 9,0 km (8-10 minuta vožnje) – idealno za tranzitne putnike i avio-posade.
  • Lokalna povezanost: Brz pristup Surčinu, Obrenovcu i sremskim privrednim zonama preko rute "Sremska gazela".

Udaljenost do ključnih tačaka:

  • Industrijska zona Ugrinovci 2,0 km
  • Industrijska zona Šimanovci 6,0 km
  • Aerodrom Nikola Tesla Beograd 9,0 km
  • Expo 2027 i Nacionalni stadion 11 - 14 km (10-15 min)
  • Industrijska zona Nova Pazova 11,5 km
  • Luka Dunav (kargo terminal) 13,5 km
  • Centar Beograda 25,0 km

Analiza tržišta i razvojni potencijal mikrolokacije

Privredna oaza sa konstantnom celogodišnjom tražnjom

Dobanovci i opština Surčin prolaze kroz dramatičnu privrednu ekspanziju. U neposrednom okruženju (radijus od 2,0 km) nalaze se sedišta i distributivno-logistički centri vodećih domaćih i multinacionalnih kompanija:

Intermodalni čvor

Nelt intermodalni terminal – najveći suvozemni kargo terminal na Balkanu.

Logistički centri

Intereuropa, Gebrüder Weiss, Delez Srbija DC2, Cargo Partner, Union Šped.

Proizvodnja i trgovina

Nestlé Adriatic, Fabrika dečje hrane, Delta Automoto, Agropapuk, Bexexpress.

Ova izuzetna koncentracija privrede generiše stabilan priliv poslovnih ljudi, servisera, vozača teretnih vozila, inženjera i revizora koji imaju stalnu potrebu za kvalitetnim smeštajem u neposrednoj blizini privrednih zona.

Dolazak strateških megaprojekata

Na površini od oko 600 ha u delu Dobanovaca planira se izgradnja preko 1.950.000 m² BRGP mešovite zone (stanovanje, privreda, komercijalni sadržaji). Ovo je zajednički projekat preduzeća Singidunum buildings doo i Spark investment doo (u vlasništvu kineskog Minth Holdings Limited i švajcarskog fonda Spectrum Equity Partners AG). Projekat će privući preko 7.000 novih stanovnika i višestruko povećati privrednu aktivnost.

Plan detaljne regulacije predviđa izgradnju novih 45.000 m² poslovnog i privrednog prostora kompanije Štampa Sistem, što će utrostručiti broj dnevno zaposlenih na ovoj mikrolokaciji.

Udaljenost od hotela do paviljona Expo 2027 i Nacionalnog fudbalskog stadiona u Surčinu iznosi svega 11 do 14 km (oko 10 do 15 minuta vožnje) preko Auto-puta A1 ili lokalnog pravca. Paviljoni će nakon izložbe dobiti trajnu namenu, a prateća saobraćajna infrastruktura dugoročno podiže popunjenost smeštajnih kapaciteta.

Ciljne grupe korisnika hotela:

B2B Klijenti

Poslovni gosti, inženjeri i delegacije u obližnjim korporacijama i logističkim parkovima.

Avio-turisti

Tranzitni putnici i avio-posade sa aerodroma "Nikola Tesla" (mogućnost hotelskog šatl-prevoza).

Expo & Manifestacije

Posetioci Expo 2027 paviljona, međunarodnih sajmova i sportskih događaja na Nacionalnom stadionu.

Tranzitni saobraćaj

Putnici na koridorima X i Xb koji traže vrhunski odmor direktno uz auto-put E-70.

Kvalitet izgradnje i ekološki ESG standardi

Objekat je projektovan u skladu sa najsavremenijim evropskim građevinskim i ekološkim propisima, što mu daje snažan ESG karakter i omogućava ostvarivanje značajnih ušteda tokom eksploatacije:

Konstruktivni i fasadni sistemi

  • Masivni AB skelet: Ramovski sistem sa stubovima 25x40 cm i punim AB pločama iznad svih etaža, projektovan za 8. stepen MSK skale za maksimalnu seizmičku stabilnost.
  • Zvučna izolacija (Azmafon): Između etaža se postavlja zvučna izolacija debljine 3 cm sa cementnom košuljicom za vrhunski akustički komfor.
  • Fasada visoke energetske klase: Energetski efikasna staklena zid-zavesa na većem delu objekta u kombinaciji sa vrhunskom demit fasadom.

Zelena energija i ESG aduti za finansiranje

  • Krovna solarna elektrana: Na povučenom spratu predviđeni su solarni paneli visokog kapaciteta za sopstvenu potrošnju struje.
  • Zelene krovne terase: Neprohodni zeleni krovovi sa humusom i vegetacijom koji deluju kao prirodni toplotni izolatori.
  • Toplotne pumpe: Sistem grejanja i hlađenja hotela oslanja se na visokoefikasne toplotne pumpe (bez fosilnih goriva).
  • Dodatnih 10% zauzetosti parcele: Ekološka rešenja donela su maksimalnu urbanističku iskorišćenost parcele.
  • Povoljnije zeleno finansiranje: Olakšano privlačenje "zelenih kredita" kod poslovnih banaka i međunarodnih institucija poput EBRD-a.

Detalji prodaje, Soba sa podacima (Data Room) i naredni koraci

Predmet ponude je Build-to-Suit (BTS) realizacija kompletnog hotela po ugovorenoj ceni uz stručnu finansijsku podršku i pomoć prilikom apliciranja za kredite kod banaka i podsticajna sredstva kod Vlade Srbije. Naš cilj je da vam obezbedimo podršku kroz čitav proces finansiranja, smanjimo administrativne prepreke i pomognemo vam da iskoristite sve dostupne izvore finansiranja za realizaciju vašeg projekta.

Predračunska vrednost izgradnje RSD 410.000.000 (oko €3,5 miliona prema predmeru i predračunu).
Ukupna cena transakcije Formira se na bazi direktnog upita i ugovorenog nivoa opremljenosti (Zemljište + Projekat + Izgradnja "ključ u ruke" / siva faza ili potpuno opremljen enterijer).
Usluga strukturiranja finansiranja SEECAP Konsalting pruža besplatnu inicijalnu procenu i kompletnu uslugu strukturiranja projektnog finansiranja kod vodećih poslovnih banaka u Srbiji i privlačenja subvencija Vlade Srbije za investicije u turizam.

Soba sa podacima (Data Room)

Kompletna tehnička, urbanistička, pravna i finansijska dokumentacija organizovana je u našoj digitalnoj Sobi sa podacima (Data Room). Pristup se odobrava isključivo kvalifikovanim kupcima i investitorima nakon verifikacije profila i potpisivanja Ugovora o čuvanju poslovne tajne (NDA).

Data Room sadrži:

  • 1. Zvanične Lokacijske uslove izdate u decembru 2024. godine.
  • 2. Kompletan Idejni projekat (IDR) – Glavna sveska i Projekat arhitekture.
  • 3. Detaljan predmer i predračun građevinsko-zanatskih radova i instalacija.
  • 4. Dokaze o prenameni zemljišta u građevinsko i izvode iz katastra nepokretnosti KO Dobanovci.
  • 5. Detaljan finansijski model projekta sa procenom isplativosti investicije.

Često postavljana pitanja (FAQ)

✔️ Build-to-Suit (BTS) model podrazumeva da naš klijent, kao renomirana građevinska kompanija i vlasnik građevinske parcele, preuzima kompletan rizik izgradnje na sebe. Objekat se projektuje i gradi prema specifičnim zahtevima i standardima vašeg hotelskog brenda ili poslovanja, a vi ga preuzimate kao gotov proizvod po sistemu 'ključ u ruke'. Ovo eliminiše sve vaše operativne rizike, probleme sa majstorima i kašnjenjima.

✔️ Projekat ima stopostotnu pravnu i administrativnu spremnost. Izvršena je prenamena zemljišta u građevinsko, urbanizam je u potpunosti rešen, izrađen je Idejni projekat (IDR) i dobijeni su zvanični Lokacijski uslovi u decembru 2024. godine. To znači da je put do građevinske dozvole pravno trasiran i da nema nepredviđenih administrativnih prepreka.

✔️ SEECAP Konsalting ne pruža direktno finansiranje, već pruža stručnu podršku i uslugu strukturiranja projektnog finansiranja. Za vas pripremamo profesionalni investicioni projekat i biznis plan za banke, posredujemo u pregovorima za dobijanje najpovoljnijih investicionih kredita i asistiramo pri apliciranju za državne subvencije kod Vlade Srbije namenjene razvoju turističke infrastrukture.

✔️ Sva dokumentacija, uključujući Lokacijske uslove, Idejni projekat (IDR), detaljan predmer i predračun radova i finansijski model, nalazi se u našoj digitalnoj Sobi sa podacima (Data Room). Pristup se odobrava isključivo kvalifikovanim investitorima nakon verifikacije profila i potpisivanja Ugovora o čuvanju poslovne tajne (NDA).

Pošaljite direktan upit

Za brz odgovor i pristup Sobi sa podacima, molimo vas da popunite kontakt formu ispod. Sve upite tretiramo sa potpunom diskrecijom i poverljivošću.

Kako bismo osigurali brzu dostavu osetljivih finansijskih dokumenata, preporučujemo korišćenje korporativne email adrese.
Pošalji